Ante la suba del dólar inmobiliario advierten que los dueños de propiedades prefieren esperar y algunos inmuebles dejaron de mostrarse. Por su parte, los desarrollistas no perciben un parate en la actividad.
La escalada que viene mostrando el dólar impactó en el mercado inmobiliario y en los créditos que aplican a viviendas. El primero en reaccionar, en ese sentido, fue el propio Gobierno nacional, al salir a ajustar los valores relacionados con el plan PROCREAR. La primera semana de febrero se concretó, por caso, un aumento en los valores máximos financiables (de $2 a $2,3 millones).
En Buenos Aires, una plaza con propiedades dolarizadas casi en su totalidad, el impacto en los precios fue directo y los operadores reconocieron una incidencia negativa del aumento del dólar que ha frenado varias operaciones. En Córdoba, según destacan inmobiliarios y desarrollistas, el “efecto dólar” parece haberse concentrado en las propiedades usadas y en las afectadas por los créditos hipotecarios.
Así, mientras corredores y agentes inmobiliarios reconocen una suba en los precios, la caída de algunas operaciones y cautela por parte de compradores y vendedores, los desarrollistas y colocadores de nuevas propiedades niegan un efecto negativo generalizado.
Cautela para concretar. Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, su secretario, Agustín Tea Funes, admite que “hay cautela” y que muchos vendedores han preferido no concretar operaciones, esperando por un valor que podría asentarse algunos centavos más arriba: “Las operaciones con créditos hipotecarios, que fueron el motor en los últimos meses y que están movilizando el 25% de las ventas, han sido las más afectadas por la suba del dólar inmobiliario.
Un comprador que pactó un precio en noviembre, con un dólar a $17,50, hoy se encuentra con un dólar a más de $20 y decide no avanzar porque hay diferencias de $200 mil, $250 mil que cuesta afrontar. Por el lado del vendedor también hay resquemor porque ante subas que se dieron en corto plazo, piensa que puede estar perdiendo capital si vende ahora y decide esperar”, señala Tea Funes.
El ejecutivo afirma que no hay parálisis del mercado y que se siguen concretando operaciones en dólares, aunque reconoce mucha cautela y dilación por la volatilidad que introdujo el movimiento de la divisa: “Muchos vendedores han puesto sus inmuebles en dólares o muchos los han sacado de publicación porque no tienen valores de referencia. El que no tiene la necesidad de venta ha frenado un poco. El ciclo del mercado cordobés siempre fue así. Una vez que se acomoda y se estabiliza el dólar, se sale nuevamente. Hay un poco de cautela y resguardo en muchos casos”.
Suba por doble vía. “Nosotros tuvimos casos concretos de operaciones caídas porque estaban pactadas a un dólar de $18 a fines de noviembre y a la hora de hacer entregas se había disparado. Es cierto que hay opciones de los bancos de cubrirse ante esas subas, pero en la práctica no son fáciles de aplicar”, apunta Juan Pablo Baca, operador y consultor inmobiliario con gestiones en Córdoba, Rosario y Buenos Aires. Según Baca, un dato no menor es que se está produciendo un aumento de los valores de los inmuebles por una doble vía: “Por un lado por el dólar, pero también porque el mercado se está activando, hay más demanda y eso tracciona los precios. Lo usual es que los precios suban, en dólares, un 6 ó 7%, pero este año es probable que suban unos puntos más en Córdoba. Lo llamativo es que el campo, que fue un tradicional demandante de inmuebles, aún no apareció. Es un dato a tener en cuenta. Cuando la situación del campo mejore vamos a tener un actor muy importante y eso se puede sentir en los precios”.
Margen para subir. El análisis que hacen desarrollistas y constructores difiere en algún sentido. Aunque reconocen que la movida del dólar generó ruido en los inmuebles usados y los afectados a los créditos hipotecarios. Desde la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), afirman que las propiedades nuevas que se están colocando no se han visto afectadas por la suba de la moneda norteamericana. E incluso creen que hay margen para un incremento en los valores de las unidades inmobiliarias: “Las propiedades que generan los desarrollistas se cotizan todas en pesos, vendemos a pesos ajustables. Las propiedades que están en dólares son las propiedades terminadas y las usadas. Ahí es donde puede haber impactado el mercado. Y como los créditos hipotecarios hoy están destinados a esas propiedades usadas, entonces por eso hace un poco de ruido esta variación de dólar. Pero nosotros no vemos un parate en las ventas y esperamos que lo refleje nuestro índice de ventas de este mes”, destacó César Martínez, presidente de la Ceduc y titular de Betania. Rodrigo Martínez, gerente comercial de la misma firma, completa el diagnóstico: “Si el mercado financiero se estabiliza, el dólar se vuelve a quedar quieto, pero la inflación puede subir, moviendo el costo de construcción y el precio de venta que va a subir en pesos con un dólar quieto. Lo que hizo el ajuste de fin de año fue tratar de alcanzar la inflación, pero no es que el dólar se disparó ni que hay expectativa de un dólar a $30, nadie está viendo eso. Por eso creo que aún hay techo para una suba de precios”.
Oficinas de categoría en Córdoba, con menos ocupación que en otras ciudades
Según un trabajo de la firma I+D Inmobiliario, la vacancia de oficinas de categoría en Córdoba tuvo una leve disminución, aunque se mantiene más alta que en otras plazas. En 2016 estaba en 12,4% y pasó a 10,3% con un precio promedio de alquiler de US$ 13 dólares el m2. En tanto, en Rosario la vacancia está en 8,2% y en Buenos Aires 6,5%.
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